[자산시장] 한국 부동산 붕괴!? 언제까지 불편한 진실을 숨길것인가!

우리나라 사람들의 부동산 사랑은 남다르다!!!

"한국 가계자산, 부동산 등 비금융자산 비중 64%…미국은 29%"

 

우리나라의 총 부동산 자산 규모는 약 8,000조 원에 달한다. 그중에서 주택시장의 규모는 약 5,000조 원으로, 전체 부동산 자산의 큰 부분을 차지하고 상업용 부동산의 규모는 약 2,000조 원이다. 압도적으로 주택시장의 규모가 큰 비율을 차지하고 있는 것이다. 최근 거품이 형성된 자산시장 중 부동산 시장에 대한 조정과 하락세가 나타나면서 파생되는 문제들이 예상된다.

높은 밀도로 아파트가 형성된 모습

주요국 가계자산 구성 비교

타 국가와 비교하여 한국의 비금융자산(부동산)의 자산 구성비율이 64.4%로 높은 수준을 보이고 있다.

단순히 자산비중이 높다고 문제가 되는 것은 아니지만 국가 전체적으로 자산에 대한 편중비율이 높고 솔림현상이 강하다는 것은 그만큼 거품이 형성될 가능성과 상대적인 변동에 취약함을 보여주고 있다.

 

5년간 가계소득 및 자산변화

우리나라의 2017년 대비 2022년의 가계소득 변화에 다른 자산 변화가 어떻게 되었음을 보여준다.

경상소득 17.1%가 늘어난데 대해서 부채는 29.2%를 함께 투자하여 부동산 50.4%, 금융자산 24.7%에 투자하여 순자산이 44.4%가 증가되어다는 것을 나타내고 있다. 즉 그동안 부동산 가격 변동으로 인한 수익성이 높았다는 것을 보여준다.

 

아파트 기준년도 2022년 100 기준 최근 10년 변동추이

수치가 어렵게 표시되었지만 쉽게 기준년도 2022년을 기준으로 2013년에서 10년간 변동이 100.4/66.1로 51.9%가 상승하였음을 보여준다. 전국평균이니 서울, 경기만을 놓고 보면 그 변동폭이 더 클 것으로 예측된다. 

 

이런 이면에 존재하는 부채 즉, 레버리지를 통한 부동산 투자가 얼마나 성행하였는지를 보여주는 자료가 있다.

부채가 국내총생산 대비 100를 넘겨 전세계적으로 증가율이 높은 국가중에서도 최고를 달리고 있다.

 

한국의 절대적인 부채비율이 높고 상대적인 비율에 있어서도 타국가에 비해 높다.

GDP대비 부채비율 10년 추이

일관된 자료가 있으면 좋겠지만 통계자료와 통계집계마다 다소 기준의 차이가 있으나 데이타 상으로 분석가능한 부분은 지나치게 높아진 부채비율과 경제성장률이 정체 및 하락세를 보인다는 것이다.

년도별 GDP성장률을 살펴보면,

2014년: 3.3%

2015년: 2.8%

2016년: 2.9%

2017년: 3.2%

2018년: 2.7%

2019년: 2.0%

2020년: -0.7% (코로나19 팬데믹의 영향)

2021년: 4.1% (기저효과)

2022년: 2.6%

 

성장률이 정체되고 저성장이 고착화된다는 것은 자산성장에 따른 "부의 효과(wealth Effect)"가 약화되면서 사라진다는 것이다. 그동안 불패신화로 기록되어온 부동산 가격 상승세 시장의 종말이 이미 와있을 수 있다는 것이다.

통화량 M2의 10년간 변화추이

우리 경제의 성장률이 저하되고 저성장의 고착화되는 가운데 M2 통화량을 살펴보면, 성장률에 비해 과도하게 통화량이 증가한 것으로 나타나고 있다. 10년간 80% 가까운 통화량이 증가하였으니,  10년간 성장률 20%이내인 점을 감안하면 통화량이 과도하게 증가했다고 볼 수 있을 것이다. 즉 경제상황에 비해 통화량 증가에 따른 물가상승이 이루어졌을 가능성이 높다. 즉 부동산 시장, 주식시장과 같이 투자자금(핫머니 포함)의 쏠림현상으로 인한 거품 또는 비정상적인 가격상승이 이루어졌을 가능성이 높고 이로 인한 자산거품이 꺼질 가능성이 높아지고 있는 것이다.

 

가계자산의 지나친 비금융자산(부동산)편중과 비금융자산의 경우 비건전한 상승에 기인한 투기에 의존하는 경우가 높아 경기활력의 저하, 근로의욕의 감소, 부의 편중현상의 야기와 같은 문제점을 야기하고 있고 더이상 부채를 감당할 수 있는 수준이 아님에 따라 실질 구매력에도 한계에 다다른 것으로 보이다.

 

"과연 이런 상황에서 지속적인 자산가격의 상승이 가능하겠느냐"는 것이다.

 

언제냐의 문제이지 부동산 자산하락은 현실화 될 가능성이 높고 금융기관의 담보대출과 연계되어 있어 자칫 금융위기로 번질 가능성이 높아 주의를 요하는 것이다. 연착륙하는 것이 바람직 하겠지만 규모와 경기변동, 인구감소, 가처분소득의 정체, 정부부채의 증가인 가운데 동원할 수 있는 재정, 금융정책이 한계가 있을 것으로 예상됨에 따라 이 또한 쉽지 않을 것으로 보인다.

 

이런 심각한 상황에도 언론이나 정부에서 발표하는 자료에 있어 국민의 대비를 요하는 자료는 적고 신중하게 작성되는 내용이 상당히 부족해 보인다.

 

직장인의 가장 큰 자산임과 동시에 부채의 원인이 되고 있는 아파트의 가격이 20% 이상 하락하는 대세 하락장이 연출된다고 가정한다면 여러분의 가계자산이 어떻게 될 것인가 상상해 보았는가?

 

경제전망이나 재무관리가 멀리에 있는 것이 아니다. 이런 상황에 대한 다양한 확률과 데이터 분석을 통해 경제에 대한 통찰력을 바탕으로 대비할 수 있어야 할 것이다. 지금 시대는 각자도생이 강조되는 분위기임에 스스로의 자산은 스스로가 챙겨야 할 것이다.